住宅ローンを滞納していると、滞納1カ月目は金融機関から電話や「支払い請求書」が届きます。さらに滞納が続くと、銀行などの金融機関や住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）といった債権者から面談を求める通知が届くようになります。これは、債権者が債務者の生活状況や収入状況を確認し、今後の返済について相談する機会を設けてくれるもの。通知を無視せず、指定された書類を用意して話し合いに応じることをお勧めします。

 

これらを放置すると、不動産の競売に向けた手続きが進行します。ポイントとなるのは、早めの対処。そこで今回は、住宅ローン滞納によって届く通知書の種類や意味についてご説明しましょう。

 

督促状・催告書

 

住宅ローンの返済期日までに金融機関などの債権者への支払いが行われなかった場合、その期日から２カ月目に入ると「督促状」や「催告書」と言った書類が送られてきます。書類の様式はさまざまですが、「期日までにこの金額を支払ってください。支払わなければ法的手続きへ移行します」といった内容が書かれているものです。

 

このような書類が届いたら放置せず、未納分をどうやって支払うか考えなくてはいけません。滞納金を一括返済できれば間に合います。支払いが不可能な場合は、金融機関に連絡し、返済金額の減額や返済期間の延長を相談します。また、並行して親戚や知人から借りるなどの手段を考えましょう。それらが無理であれば、任意売却についてお考え下さい。このまま放置し続けると、期限利益の喪失、競売へと段階が進み、任意売却がどんどん難しくなってしまうからです。

 

期限の利益喪失通知書

 

住宅ローンの返済を３～６カ月（債権者によって異なります）滞納すると「期限の利益喪失通知」という書類が届きます。「期限の利益」とは、「住宅ローンを毎月きちんと返済していれば、一括返済はしなくてもよい」という約束のこと。この約束を破ってしまうと、契約違反になるわけです。

 

この書類が届いてしまうと、もう支払いを先延ばしすることはできません。滞納している金額と延滞金を支払うことができない場合、残った住宅ローンを一括で支払うように求められることになります。

 

代位弁済通知書

 

期限の利益を喪失すると、銀行などの金融機関は保証会社に残った住宅ローンを一括で支払うよう請求します。これが「代位弁済」で、「代位弁済通知書」が届きます。この書類が届いた後は、金融機関に代わって保証会社が債権者となり、保証会社から支払いの催促が行われることになります。

 

「代位弁済通知書」が届くと、競売になるまでに時間があまり残されていません。

早めの対応が重要になります。1日も早く、任意売却についてご相談ください。

 

競売開始決定通知書

 

これは、保証会社や債権回収会社が裁判所へ競売の申し立てを行い、その申し立てが受理された、というお知らせのこと。つまり、競売の手続きが開始されたときに届く書類になります。

 

住宅ローンの滞納が６カ月以上に渡ると、住宅ローンの保証会社からローンの全額一括返済を求められます。これに応じないと、保証会社は裁判所に対象不動産の差し押さえを求め、競売申し立ての手続きに移行。その際、裁判所から「特別送達」という郵便で送られてくるのが、この「競売開始決定通知」です。競売を回避するには、1日でも早く任意売却するしか方法は残されていません。

 

現況調査通知

 

「競売開始決定通知書」を受けてから１～２カ月ほど経つと裁判所から「現況調査通知」が届きます。これは、執行官と裁判所が指定した不動産鑑定士が不動産の調査（現況調査）のために訪れる日時が記載された書類です。調査は法律に基づいた強制的なもので、拒否することはできません。周辺や部屋の様子を写真に収めますが、協力しなければ裁判所の権限で専門業者によって解錠され、勝手に住まいの中を調査されます。

 

後日、この調査の結果は資料にまとめられ、裁判所やインターネットで公開されます。競売は事前に物件の内覧ができないため、この資料を参考にするわけです。資料は生活感にあふれたもので、プライバシーが守られているとは言い難いもの。住まいが競売にかけられていることをご近所に知られたり、入札希望の業者が訪れることも考えられます。

 

期間入札通知

 

現況調査から２カ月〜３カ月後に、裁判所から競売の入札期間や開札日、売却決定日などが記載された「期間入札通知」が届きます。この通知が届くと、競売の開始は間もなく。通知書に記載されたスケジュールに従い、競売の手続きが確実に進行していきます。

 

つまり、差し押さえ通知が来たら任意売却に残された時間はあとわずか、ということを意味します。とはいえ、任意売却ができないわけではありません。「入札開始の前日まで」「開札日の前日まで」といったように、金融機関によって任意売却を認めてくれる期間は異なります。

 

まとめ

 

競売の手続きが進むということは、任意売却が行える時間も刻一刻と減っていることを意味します。手続きなどを考えると、競売の「期間入札通知」が任意売却のタイムリミットと言えるでしょう。

 

引越し期間、残債務の軽減、プライバシーの問題など、さまざまな点で任意売却は競売よりも負担の少ない方法です。まずは、それぞれの段階で届く通知書の内容を知ること。そして、必要なアクションを起こすことです。放置は禁物。住宅ローンの返済が滞ってしまった場合は、少しでも早く相談されることをおすすめします。当社でも全力でサポートいたしますので、どうぞ安心してご相談ください。

 

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